Сделка покупки недвижимости
Жилищное право

Затраты станут меньше при покупке недвижимости в Германии

Новые правила уплаты брокерских комиссий при покупке жилья

5 июня 2020 года Федеральный совет утвердил законодательное решение Бундестага, согласно которому покупатели домов и квартир должны оплачивать максимум половину брокерских расходов.

Ранее, 14 мая 2020 года Бундестаг Германии принял второе и третье чтение закона о распределении расходов на брокерское посредничество при заключении договоров купли-продажи квартир и домов. Ранее такое регулирование действовало в отношении аренды жилья.

Закон является следствием саммита 2018 года, который был посвящен проблемам с жильем. Федеральное правительство решило сократить расходы при приобретении отдельно взятой недвижимости, чтобы больше людей могли позволить себе собственный дом, из-за растущих арендных ставок, а также выполнение цели по безопасности пенсионных накоплений.

Десятки тысяч евро брокерской комиссии

Комиссия брокеру (Maklerkosten), обычно, составляет не менее 20-30 тысяч евро. Ранее это очень угнетало покупателей. Согласно закону, при покупке жилой недвижимости, участие в брокерской комиссии для покупателя будет не более половины ее размера. Закон завершил долгие и противоречивые дебаты, которые тянулись с 2018 года. Представители отрасли положительно отреагировали на новые правила.

Брокерская комиссия — самая большая часть затрат при покупке недвижимости

В дополнение к основному налогу на покупку до 6,5 процента, брокерская комиссия составляет самый большой блок затрат при покупке жилой недвижимости. В настоящее время он составляет от 3,57 до 7,14 процента от покупной цены, в зависимости от федеральной земли, включая НДС.

К ним относятся нотариальные сборы в размере 1,5 процента от покупной цены и расходы на земельный кадастр в размере 0,5 процента.

Дополнительные расходы в общей сложности могут составить 80 тысяч евро, при покупки недвижимости от 500 тысяч евро.

В пяти федеральных землях (Берлин, Бранденбург, Бремен, Гамбург, Гессен) и в некоторых регионах Нижней Саксонии покупатель в настоящее время по-прежнему несет обязанность платить всю комиссию. В остальной части Германии, как правило, комиссионный сбор делится между продавцом и покупателем.

Для каждой из сторон брокерская комиссия составит 3,57% по всей Германии.

Разделение комиссионных сборов приведет к заметному облегчению для покупателей частной собственности.

Справедливое решение для покупателей и продавцов

Компромиссное предложение о разделении затрат пополам является наиболее справедливым решением. Консультанты по недвижимости действуют в интересах покупателей и продавцов:

  • для продавца брокер создает рыночную оценку недвижимости и берет на себя процесс маркетинга;
  • для покупателя он проводит обширный анализ и выступает в качестве компетентного консультанта, чтобы защитить его от возможных плохих инвестиций.

Соглашение о принятии комиссионного вознаграждения брокера вступит в силу только, если сторона, уполномочившая посредника, по-прежнему обязана платить комиссионное вознаграждение. Другая сторона должна оплатить свою долю только после того, как клиент выполнил свое платежное обязательство.

По новому закону, если брокер получает заказ от обеих сторон и, следовательно, защищает интересы как продавца, так и покупателя, он должен иметь возможность договориться о комиссии с обеими сторонами только в одной и той же сумме. В результате обе стороны будут нести равную часть комиссии.

Министерство юстиции первоначально предложило, чтобы продавец предоставил брокеру подтверждение оплаты. Только тогда покупатель должен будет оплатить свою долю. Однако такой подход мог привести к проблемам. Например, что должно произойти, если продавец внезапно умрет или обанкротится? После долгих переговоров правительственные партии договорились о компромиссе: сами брокеры могут доказать покупателю, что они получили свою долю комиссии от продавца.

Брокерские контракты должны быть в письменной форме

Еще одно нововведение это то, что брокерские контракты должны быть составлены в текстовом виде. Таким образом, можно избежать двусмысленности в вопросах, которые часто оспариваются на практике в отношении содержания брокерского контракта. Для выполнения этого требования достаточно заключить брокерский договор по электронной почте.

Вступление в силу

В настоящее время закон передан федеральному президенту для подписания федеральным правительством. Самое позднее, он вступит в силу в начале 2021 года, по истечению шестимесячного переходного периода.

Источники: Материалы СМИ и пресс-релиз BMJV от 14 мая 2020 г.  и Пресс-релиз Федерального правительства от 05.06.2020

Документы:

Законопроект федерального правительства о распределении брокерских расходов при посредничестве договоров купли-продажи квартир и домов на одну семью (BT-Drs. 19/15827)

Законодательный указ Бундестага Германии: Закон о распределении брокерских расходов при посредничестве при заключении договоров на покупку квартир и домов на одну семью (BR-Drs. 236/20)

 

Добавить комментарий