В 2022 году нехватку жилья в Германии связывали прежде всего с необходимостью срочно разместить беженцев из Украины. Спустя четыре года стало очевидно: проблема значительно шире. Жилья не хватает студентам, семьям, пенсионерам, работникам и людям, которые переезжают в другой город ради новой работы.
По оценке исследования Bau-Monitor 2026, дефицит жилья в Германии достиг 1,35 миллиона квартир. Одновременно строительство продолжает сокращаться, а возвращения к необходимым объемам пока не ожидается.
Содержание публикации
От временной проблемы к общегерманскому жилищному кризису
Весной 2022 года Бундесрат призывал федеральное правительство расширить возможности земель и муниципалитетов для ускоренного создания жилья для беженцев.
Особое внимание уделялось § 246 Baugesetzbuch (BauGB), который позволяет при определенных условиях отступать от общих правил строительного планирования при создании срочно необходимых общежитий и других объектов для размещения беженцев и просителей убежища.
Эти специальные положения не исчезли. В действующей редакции § 246 Abs. 8–17 BauGB ряд упрощений продлен до конца 2027 года. В отдельных случаях временное использование мобильных или переоборудованных объектов может быть продлено до конца 2030 года.
Однако сегодня нехватку жилья уже нельзя объяснить только миграцией или прибытием беженцев. Германия столкнулась со структурной проблемой: строительство не соответствует числу домохозяйств и спросу на доступное жилье в экономически привлекательных регионах.
Сколько жилья не хватает Германии в 2026 году?
Согласно исследованию Bau-Monitor 2026, подготовленному Pestel-Institut по заказу Федерального объединения предприятий торговли строительными материалами (Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel), Германии не хватает около 1,35 миллиона квартир.
Важно понимать, что это оценка исследовательского института, а не официальная статистика федерального правительства.
Особенно большой дефицит зафиксирован в следующих федеральных землях:
- Северный Рейн-Вестфалия — около 364 000 квартир;
- Бавария — около 220 000 квартир;
- Баден-Вюртемберг — около 201 000 квартир;
- Берлин — не менее 58 000 квартир;
- Гамбург — около 23 000 квартир.
Наибольшее давление ощущается в крупных городах, университетских центрах и экономически сильных регионах, куда люди переезжают ради работы или учебы.
Почему квартир становится меньше, чем необходимо?
Германии требуется не менее 300 000 новых квартир ежегодно. Реальные показатели существенно ниже.
По данным Федерального статистического ведомства (Destatis), в 2025 году в Германии было завершено строительство 206 600 квартир. Это на 18 процентов меньше, чем годом ранее, и самый низкий показатель с 2012 года.
Прогноз исследовательской сети EUROCONSTRUCT, в которую входит ifo Institut, еще менее оптимистичен:
- 2025 год — около 205 000 завершенных квартир;
- 2026 год — около 185 000 квартир;
- 2027 год — около 205 000 квартир;
- 2028 год — около 215 000 квартир.
Даже при ожидаемом восстановлении в 2027–2028 годах строительство останется значительно ниже потребности.
Больше разрешений еще не означает больше готовых квартир
В первом полугодии 2026 года в Германии было выдано разрешений на строительство 126 300 квартир. Это примерно на 15 процентов больше, чем за аналогичный период предыдущего года.
На первый взгляд это положительный сигнал. Однако разрешение на строительство еще не означает, что объект действительно будет построен.
В конце 2025 года в Германии насчитывалось около 760 700 разрешенных, но еще не завершенных квартир. Такой объем называют строительным навесом (Bauüberhang).
Причины, по которым утвержденные проекты не реализуются или откладываются:
- высокая стоимость строительных материалов;
- дорогое финансирование;
- нехватка собственного капитала;
- сложные строительные стандарты;
- продолжительные согласования;
- неопределенность в отношении государственной поддержки;
- несоответствие между стоимостью строительства и арендой, которую готов платить рынок.
Почему жилищный кризис касается не только арендаторов?
Нехватка жилья стала проблемой для всей экономики.
По расчетам Pestel-Institut, в 2025 году в Германии построили примерно на 84 600 квартир меньше, чем двумя годами ранее. Исследование оценивает связанное с этим сокращение оборота строительной отрасли примерно в 26,9 миллиарда евро.
По оценке авторов Bau-Monitor 2026:
- валовой внутренний продукт оказался примерно на 0,6 процентного пункта ниже;
- государство недополучило около семи миллиардов евро налоговых поступлений;
- возникли дополнительные проблемы на рынке труда;
- усилилось давление на арендные цены и имеющийся жилой фонд.
Особенно серьезная проблема возникает там, где компании ищут работников, но потенциальные сотрудники не могут найти доступную квартиру рядом с новым местом работы.
Человек может получить хорошее предложение о работе, но отказаться от переезда, если значительная часть дополнительного дохода будет уходить на аренду.
Что изменилось в строительном законодательстве?
Wohnungsbau-Turbo: новый § 246e BauGB
30 октября 2025 года вступил в силу так называемый ускоритель жилищного строительства (Wohnungsbau-Turbo). Его основой стал новый § 246e BauGB.
До 31 декабря 2030 года муниципалитеты могут при определенных условиях разрешать отклонения от требований Baugesetzbuch и принятых на его основании правил.
Упрощение может применяться:
- при строительстве новых жилых зданий;
- при расширении и надстройке существующих домов;
- при восстановлении ранее непригодного жилья;
- при переоборудовании офисных, коммерческих и других зданий под жилье.
Главное условие — согласие муниципалитета. Кроме того, должны учитываться общественные интересы, права соседей и возможные последствия для окружающей среды.
Поэтому Wohnungsbau-Turbo не означает, что застройщик может возвести многоквартирный дом без какого-либо контроля или согласования. Решение о применении § 246e BauGB принимает соответствующий муниципалитет.
Если муниципалитет соглашается применить новую норму, рассмотрение его согласия должно происходить в ускоренном порядке. В определенных случаях согласие считается предоставленным, если муниципалитет не отказал в течение установленного трехмесячного срока.
Надстройка и переоборудование зданий
Новые правила направлены не только на строительство домов на свободных участках.
Дополнительное жилье может появляться путем:
- надстройки дополнительных этажей;
- расширения существующих жилых домов;
- переоборудования офисов и коммерческих помещений;
- возвращения пустующих квартир в жилой фонд;
- изменения назначения законно построенных зданий.
С 1 июля 2026 года также действует федеральная программа переоборудования коммерческой недвижимости в жилье (Gewerbe zu Wohnen). При соблюдении условий одна новая квартира может получить прямую поддержку до 30 000 евро.
Что такое Gebäudetyp E?
Еще одно направление реформы — упрощенный тип здания (Gebäudetyp E). Буква E может пониматься как einfach или experimentell — простой либо экспериментальный.
Идея состоит в том, чтобы разрешить сторонам строительного договора осознанно отказываться от некоторых технических стандартов, которые не являются обязательными для безопасности, но увеличивают стоимость строительства.
Речь не идет об отказе от требований пожарной безопасности, устойчивости здания или других обязательных норм. Цель реформы — уменьшить расходы на необязательные стандарты комфорта и оснащения.
В течение 2026 года правительство продолжает работу над законодательным оформлением Gebäudetyp E. Поэтому пока неправильно писать, что такой порядок уже полностью введен и применяется без ограничений.
Что происходит с социальным жильем?
В 2022 году федеральное правительство ставило цель создавать по 100 000 социальных квартир ежегодно. Достичь такого уровня пока не удалось.
В 2026 году федеральный бюджет предусматривает четыре миллиарда евро программных средств на поддержку социального жилищного строительства.
Важно учитывать, что федеральные деньги передаются землям, а конкретные программы, условия финансирования и правила предоставления социального жилья определяются на земельном уровне.
Кроме того, квартира сохраняет статус социального жилья не бессрочно. После окончания периода обязательной привязки (Sozialbindung) она может перейти на обычный рынок аренды. Поэтому строительство новых объектов должно не только покрывать общий спрос, но и компенсировать квартиры, которые ежегодно теряют социальный статус.
Поможет ли Mietpreisbremse решить проблему?
Срок действия ограничения арендной платы (Mietpreisbremse) продлен до 31 декабря 2029 года.
В регионах с напряженным рынком жилья арендная плата при заключении нового договора, как правило, не должна превышать местную сравнительную аренду более чем на десять процентов.
Однако существуют исключения, в частности для некоторых новых зданий и полностью модернизированных квартир.
Mietpreisbremse может замедлить рост арендной платы, но сама по себе не создает новые квартиры. Без увеличения предложения конкуренция между потенциальными арендаторами сохраняется.
Кого особенно затрагивает нехватка жилья?
Германия остается страной арендаторов: по данным Destatis, в 2025 году 52,8 процента населения проживали в арендованном жилье. Это самый высокий показатель среди стран Европейского союза.
В 2025 году 11,2 процента жителей Германии проживали в домохозяйствах, которые считались чрезмерно обремененными расходами на жилье. Это означает, что более 40 процентов располагаемого дохода уходило на аренду, коммунальные услуги и другие жилищные расходы.
Особенно уязвимыми оказываются:
- семьи с детьми;
- одинокие родители;
- пенсионеры;
- студенты и молодые специалисты;
- люди с невысоким или нестабильным доходом;
- новые жители города, не имеющие местной арендной истории;
- мигранты и иностранные граждане.
По данным Destatis, иностранные граждане в среднем платят за квадратный метр больше, чем граждане Германии. Это может быть связано с концентрацией в крупных городах, более частой сменой жилья, заключением новых договоров по актуальным рыночным ценам и ограниченным доступом к отдельным сегментам рынка.
Что жилищный кризис означает для личных финансов?
Рост расходов на жилье меняет финансовое планирование семьи.
Если аренда вместе с коммунальными расходами занимает значительную часть дохода, становится сложнее:
- создавать финансовый резерв;
- формировать пенсионные накопления;
- планировать приобретение собственного жилья;
- обслуживать кредиты;
- защищать семью от потери дохода;
- откладывать средства на образование детей.
Поэтому при выборе квартиры важно оценивать не только размер холодной аренды (Kaltmiete), но и полную финансовую нагрузку:
- коммунальные расходы (Nebenkosten);
- отопление и электроэнергию;
- залог (Mietkaution);
- расходы на переезд и ремонт;
- стоимость дороги до работы;
- необходимый резерв на непредвиденные расходы.
Для арендаторов также имеют значение страхование гражданской ответственности (Privathaftpflichtversicherung) и страхование домашнего имущества (Hausratversicherung). Страхование правовой защиты (Rechtsschutzversicherung) может включать защиту в жилищных спорах, но только в пределах выбранного тарифа и с учетом периода ожидания.
Для покупателей недвижимости особенно важно заранее рассчитать не только ежемесячный платеж по кредиту, но и дополнительные расходы на приобретение, размер собственного капитала, возможный ремонт и финансовую нагрузку после окончания первоначального периода фиксации процентной ставки.
Нужно ли ожидать быстрого улучшения?
Пока оснований рассчитывать на быстрое решение проблемы нет.
Рост числа разрешений на строительство может привести к улучшению ситуации в будущем. Однако между выдачей разрешения и появлением готовой квартиры проходят месяцы или годы.
Wohnungsbau-Turbo, переоборудование коммерческих зданий и Gebäudetyp E могут сократить сроки и расходы. Но результат зависит от того, будут ли муниципалитеты применять новые возможности, смогут ли застройщики финансировать проекты и появится ли стабильная система поддержки.
Главная проблема Германии сегодня заключается не только в количестве жилья, но и в том, что в регионах с высоким спросом не хватает именно доступных квартир.
Выводы
В 2022 году жилищную проблему рассматривали преимущественно как следствие экстренного приема беженцев. В 2026 году очевидно, что речь идет о системном дефиците жилья, который влияет на аренду, рынок труда, экономику и финансовое положение миллионов семей.
Специальные правила для размещения беженцев продолжают действовать, но параллельно Германия ввела общие инструменты ускорения жилищного строительства.
Однако упрощение закона само по себе не гарантирует появления доступных квартир. Для этого необходимы финансирование, земельные участки, строительные мощности, работа муниципалитетов и долгосрочная государственная политика.
Официальные источники и исследования
- § 246 BauGB — специальные правила для размещения беженцев и просителей убежища
- § 246e BauGB — временное специальное правило для жилищного строительства
- Федеральное правительство: Wohnungsbau-Turbo
- Destatis: завершенное строительство жилья в 2025 году
- Destatis: разрешения на строительство в первом полугодии 2026 года
- ifo Institut: прогноз жилищного строительства до 2028 года
- Bau-Monitor 2026: исследование Pestel-Institut
- Федеральное правительство: продление Mietpreisbremse до 2029 года
- Федеральная программа Gewerbe zu Wohnen
- Федеральное министерство строительства: социальное жилищное строительство
Информация актуализирована по состоянию на август 2026 года. Показатель дефицита в 1,35 миллиона квартир является оценкой Pestel-Institut, представленной в исследовании Bau-Monitor 2026.
