Mietpreisbremse: решение Конституционного суда и продление до 2029 года

Аренда в Германии в 2026 году: действует ли ограничение роста цен? Что это будет означать для арендаторов и владельцев жилья?

Вопрос ограничения роста арендной платы в Германии снова оказался в центре внимания после решения Федерального конституционного суда Германии (Bundesverfassungsgericht). Суд подтвердил: так называемая Mietpreisbremse не нарушает основные права собственников жилья.

Для иностранцев, проживающих в Германии или планирующих переезд, важно понимать, как действует этот механизм, на какие города распространяется и какие права есть у арендаторов.

Содержание публикации

Что произошло: кратко о деле

Арендодатель из Берлина был обязан вернуть жильцам излишне уплаченную аренду. Решение подтвердил Федеральный суд Германии (Bundesgerichtshof, BGH) в декабре 2024 года.

После этого компания обратилась в Конституционный суд, утверждая, что продление действия Mietpreisbremse нарушает право собственности.

Результат: жалоба не была принята к рассмотрению. Суд подтвердил, что ограничение аренды соответствует Основному закону Германии (Grundgesetz).

Что такое Mietpreisbremse?

Mietpreisbremse — это механизм ограничения арендной платы при новой или повторной сдаче жилья в регионах с «напряжённым рынком жилья» (angespannter Wohnungsmarkt).

Основной принцип

При повторной сдаче жилья арендодатель может установить цену не выше чем на 10% выше местной сравнительной аренды (ortsübliche Vergleichsmiete).
Региональные власти самостоятельно определяют территории, где действует правило.
В настоящее время вся территория Берлина относится к таким регионам.
Правила продлены до конца 2029 года.

Почему суд признал ограничение законным?

Конституционный суд указал, что:

Основной закон защищает право собственности, но не гарантирует «максимально прибыльное» использование имущества.
Государство вправе вмешиваться, если это необходимо для защиты общественных интересов.
Дефицит жилья создаёт социальный дисбаланс.
Закон направлен на предотвращение злоупотреблений и чрезмерного роста цен.

Суд также подчеркнул, что необходимо учитывать интересы не только собственников, но и арендаторов, а также общества в целом.

На какие регионы распространяется Mietpreisbremse?

Зоны с напряжённым рынком жилья определяются постановлениями земельных правительств.

Федеральная земля	Статус применения	Срок действия
Берлин	Вся территория признана напряжённой	До 31.12.2029
Бавария	Отдельные крупные города	До 2029 года
Северный Рейн-Вестфалия	Многие города и агломерации	До 2029 года

Примечание: точный список городов необходимо проверять по актуальному постановлению соответствующей земли.

Исключения: когда Mietpreisbremse не применяется?

Новостройки (впервые сданные после 1 октября 2014 года).
Жильё после капитальной модернизации.
Если предыдущая аренда уже превышала допустимый предел.

Что это означает для арендаторов?

Вы можете проверить законность арендной платы.
При превышении допустимого уровня возможен возврат переплаты.
Важно своевременно направить письменное возражение (Rüge).

Практика показывает, что многие арендаторы не знают о своём праве на перерасчёт.

Что это означает для арендодателей?

При повторной сдаче жилья необходимо ориентироваться на Mietspiegel.
Неправомерно завышенная аренда может привести к судебным спорам и возврату средств.
Продление до 2029 года требует долгосрочного планирования.

Дополнительная судебная практика: прибыль при поднайме

Отдельно стоит отметить позицию Федерального суда Германии (Bundesgerichtshof, BGH): арендатор не вправе получать прибыль от поднайма жилья, если это выходит за рамки компенсации собственных расходов.

Резюме

Mietpreisbremse остаётся важным инструментом регулирования рынка аренды в Германии. Конституционный суд подтвердил её соответствие Основному закону, а продление до 2029 года обеспечивает правовую стабильность.

Для иностранцев в Германии понимание этих правил позволяет избежать переплат и грамотно защищать свои права.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оспорить аренду задним числом?
Да, при соблюдении формальных требований и сроков.
Распространяется ли правило на меблированные квартиры?
Да, однако расчёт может учитывать мебель как отдельный элемент.
Что такое ortsübliche Vergleichsmiete?
Это средняя арендная плата за аналогичное жильё в конкретном районе, зафиксированная в официальном Mietspiegel.